ÉVALUATIONS


Les principes d'évaluation :


Les types de valeurs

Il existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments :
- les valeurs de marché (valeur vénale et valeur locative)
- les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net)

La valeur vénale : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise".

La valeur locative : elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée".
La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc...). La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.

Le coût de remplacement brut : Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouve, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.

Le coût de remplacement net : Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.


Les méthodes d´évaluation :

il existe 4 grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers

- l'estimation par comparaison (ou méthode par le marché) : elle consiste à déduire la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu de la vente, récente, d'autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d'état, de situation, dits "références" ou "points de comparaison".

- L'estimation par capitalisation du revenu : elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu'il procure (ou peut procurer).

- L'estimation par le coût de remplacement : elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette méthode est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens très spécialisées ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.

- Les méthodes dites "professionnelles" : Pour certains biens spécialisés tels que hôtels, cliniques, cinéma, théâtre..., la pratique professionnelle a dégagée des normes et méthodes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce.

 
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OFFRES PHARE
Actualité
Mars 2015 - La société Onward Luxury Group prend à bail une surface de 350 m² au 4 rue de Jarente 75004
Mars 2015 - La société Fagron, loue une surface mixte activités/bureau de 782 m² dans le Parc d’Activité de Thiais, 37 rue Hélène Muller, 94320 THIAIS
Mars 2015 - France Terre d’Asile a pris à bail une surface de 170 m² dans l’immeuble « le Socrate » 85/87 avenue du Général de Gaulle à Créteil , ainsi qu’une surface de 180 m² au 3 avenue Charles de Gaulle à Boissy St Léger
Mars 2015 - Une société du CAC 40, représentée par Estate Consultant, prend à bail 1.250 m² dans l’immeuble « Fahrenheit » au 28 rue de la Redoute 92 Fontenay aux Roses
Février 2015 - Une association loue 590 m² de bureaux dans le Parc du Moulin Basset à St Denis
Février 2015 - Dans le cadre d’un mandat de recherche de successeur, Estate Consultant a conseillé le propriétaire pour la location d’une surface de 150 m² au 3ème étage du 23 rue Etienne Marcel 75001
Décembre 2014 - Un utilisateur s’est porté acquéreur d’un lot de 249 m²
Juin 2014 - Estate Consultant boucle la commercialisation du Newton C
Mai 2014 - La société SELECTOUR prend à bail 600 m2 de bureaux à Ivry-sur-Seine
Avril 2014 - Une association loue 800 m² de bureaux dans le parc d’activité du Moulin Basset à Saint-Denis
Février 2014 - Un investisseur privé acquiert 200 m² rue Réaumur, 75002 Paris
Janvier 2014 - Investissement : Un fond discrétionnaire acquiert le Napoléon à Rueil Malmaison
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