ÉVALUATIONS


Les principes d'évaluation :


Les types de valeurs

Il existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments :
- les valeurs de marché (valeur vénale et valeur locative)
- les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net)

La valeur vénale : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise".

La valeur locative : elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée".
La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc...). La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.

Le coût de remplacement brut : Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouve, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.

Le coût de remplacement net : Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.


Les méthodes d´évaluation :

il existe 4 grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers

- l'estimation par comparaison (ou méthode par le marché) : elle consiste à déduire la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu de la vente, récente, d'autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d'état, de situation, dits "références" ou "points de comparaison".

- L'estimation par capitalisation du revenu : elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu'il procure (ou peut procurer).

- L'estimation par le coût de remplacement : elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette méthode est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens très spécialisées ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.

- Les méthodes dites "professionnelles" : Pour certains biens spécialisés tels que hôtels, cliniques, cinéma, théâtre..., la pratique professionnelle a dégagée des normes et méthodes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce.

 
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OFFRES PHARE
Actualité
Juin 2014 - Estate Consultant boucle la commercialisation du Newton C
Mai 2014 - La société SELECTOUR prend à bail 600 m2 de bureaux à Ivry-sur-Seine
Avril 2014 - Une association loue 800 m² de bureaux dans le parc d’activité du Moulin Basset à Saint-Denis
Février 2014 - Un investisseur privé acquiert 200 m² rue Réaumur, 75002 Paris
Janvier 2014 - Investissement : Un fond discrétionnaire acquiert le Napoléon à Rueil Malmaison
La société SOVEMAM Music prend à bail 600 m2 de bureaux et activités aux 3ème et 4ème étages du bâtiment 1 du Parc du Moulin Basset à Saint Denis
Septembre 2013 : Développement : La société RRP (Groupe SOLENDI) acquiert un immeuble de 5.300 m² à Rueil Malmaison
Juillet 2013 : Investissements : Un privé acquiert 28.000 m² de bureaux à Gennevilliers auprès d’AG REAL ESTATE
Juillet 2013 Vente utilisateur : L’Institut Curie acquiert des bureaux dans Paris
Juin 2013 – Vente utilisateur à Suresnes
Avril 2013 - Dans le cadre de sa mission de coordination sur l’opération du Parc du Moulin Basset à Saint Denis
Avril 2013 - Agence : Un grand groupe français loue 2.460 m² à Noisy le Grand
Mars 2013 - Investissement : Prise de participation dans un développement à Montrouge
Janvier 2013 - Conseil : Sale and Leaseback
Décembre 2012 - Investissement : Cession des Fontaines à Rueil Malmaison
Novembre 2012 - Agence : Icon s’installe dans le Capitole
Mars 2012 - Agence : Un grand groupe pharmaceutique conseillé par Estate Consultant
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